काठमाडौं। एक त पर्याप्त जग्गा पाइँदैन, पाइए पनि चर्को मूल्यका कारण हाउजिङ निर्माण हुन नसक्ने भन्दै रियल इस्टेट डेभलपरहरु काठमाडौं उपत्यकाको मुख्य सहरी क्षेत्रबाट टाढिन खोजिरहेका छन्।
काठमाडौंमा उपयुक्त जग्गा खोज्न आफ्नो भरपूर बल प्रयोग गरिरहेका डेभलपरहरु ठूलो स्केलको हाउजिङलाई पर्याप्त जग्गा नभेटिँदा अब हाउजिङ बनाउन सकिँदैन भन्ने निष्कर्षसहित काठमाडौं बाहिर सिफ्ट हुने मनस्थितिमा पुगेका हुन्। त्यसैले धेरै वर्षयता काठमाडौं उपत्यकामा ठूलो स्केलको हाउजिङ परियोजना बनेकै छैन।
यसैको बाछिटा पछिल्लो समय अनुभवी रियल इस्टेट कम्पनीदेखि नवप्रवेशीहरु काठमाडौंभन्दा थोरै बाहिर वा अन्य प्रदेशका प्रमुख सहरमा हाउजिङ निर्माण गर्न खोजिरहेका छन्।
काठमाडौंका कतिपय स्थानहरुमा बिल्डिङ बाइलज कार्यान्वयन चुनौतीपूर्णसँगै वातावरणीय प्रभाव मूल्यांकन (इआइए)लगायतका प्रक्रिया निकै झन्झटिलो र समय खपत गर्ने हुनाले डेभलपरहरु सरलता खोज्न राजधानीबाट टाढिन खोजेको बताउँछन्। विराटनगर, पोखरा, वीरगन्ज, भैरहवा, तिलोत्तमा लगायतका स्थानमा हाउजिङ परियोजना विकास गर्ने क्रम बढ्दो छ। काठमाडौं उपत्यकाकाको पेरिफेरीमा पनि हाउजिङ परियोजनाको बुकिङ खुल्दा यसले नयाँ तरंग रियल इस्टेट क्षेत्रमा ल्याएको छ।
काठमाडौंको वरपर हाउजिङ कत्तिको सम्भव ?
केही हप्ताअघि मात्रै चौधरी ग्रुपअन्तर्गतको सीजी प्रोपर्टिजले काठमाडौं उपत्यकालाई छलेर काभ्रेको पनौतीमा एक सय ११ रोपनीमा दुई सय २० घरहरु निर्माण गर्नेगरी सीजी भिलेजको बुकिङ खोलेको छ। काठमाडौं उपत्यकाभन्दा बाहिर तर दूरीका हिसाबले नजिकै आउन लागेको यो नै पहिलो हाउजिङ परियोजना हो।
भविष्यमा पनौती काभ्रे जिल्लाकै ‘ग्रो’ हुने ठाउँमध्ये पर्ने देखेर सीजीले त्यही स्थानमा परियोजना निर्माण गर्न खोजेको सिजी प्रोपर्टिजका सहायक महाप्रबन्धक राम अवतारले बताए।
साढे दुई अर्ब रुपैयाँ लगानीमा सीजीले उक्त परियोजनालाई होलिडे होमका रूपमा विकास गर्न खोजेको जनाएको छ। काठमाडौं उपत्यका धेरै नै ‘क्राउडेड’ भइसकेकाले यहाँभन्दा बाहिर हाउजिङ परियोजना ल्याएको अवतारको भनाइ छ। काठमाडौं उपत्यका भित्र पर्याप्त जग्गा नभेटिनु र काभ्रेमा हाउजिङको माग देखेरै सीजी पनौती पसेको बताइएको छ।
अव्यवस्थित सहरीकरणको मारमा काठमाडौं मात्रै नपरेर वरपरका क्षेत्रहरु पनि परेकाले त्यहाँका बासिन्दाहरु पनि व्यवस्थित बसोबासतर्फ आकर्षित हुँदै गएकाले परियोजनाहरु विकेन्द्रित हुने क्रम बढ्दै गएको ग्रीनहिल सिटीका अध्यक्ष एवम् नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघ (एनएलएचडीए) का उपाध्यक्ष भेषराज लोहनीले बताए।
माग र सम्भावना देखेरै डेभलपरहरुले काठमाडौंभन्दा बाहिर हाउजिङ परियोजना बिस्तार गर्न खोजेको उनको भनाइ छ। काठमाडौं वरपरका क्षेत्रहरुमा डेभलपरहरुले हाउजिङ परियोजना ल्याउनुको अर्थ त्यहाँ बसोबास गर्ने व्यक्तिहरुको आर्थिक हैसियतमासँगै व्यवस्थित आवास बारे चेतना वृद्धि कारक रहेको उनको बुझाइ छ।
‘पनौती वा अन्य कुनै ठाउँ होस् नयाँ हाउजिङ आउनु भनेको त्यो क्षेत्र वरपर रहेका व्यापारिक क्षेत्रका ग्राहकहरुलाई लक्षित गरेर ल्याइएको हो, काभ्रेमा मात्रै नभएर यो ट्रेन्ड देशैभरी फैलिँदै गएको छ। व्यापारिक क्षेत्रहरु आर्थिक रुपले सबल हुँदै गएकाले बसोबास गर्नेहरुको पनि हैसियत बढ्दो छ,’ लोहनीले भने।
केही वर्षयता रिङरोडभन्दा बाहिर वा काठमाडौं जोड्ने क्षेत्रहरुमा पनि फराकिला सडक निर्माणले गति लिँदा हाउजिङ परियोजना फैलिन सघाउ पुगेको उनले बताए।
यस्तै, पछि त्यस्ता स्थानहरु उपभोक्ताको रोजाइमा पर्न सक्ने सम्भावना देखेर अहिले नै सस्तो मूल्यमा काठमाडौं पेरिफेरीमा जग्गा उठाएर हाउजिङ निर्माण भएको हुन सक्ने सीई कन्स्ट्रक्सनका अध्यक्ष एवम् प्रबन्ध निर्देशक विजय राजभण्डारीले बताए।
जग्गामा लगानी गरेर घाटामा जाने अवस्था नरहे पनि जग्गा विकास गर्दै परियोजना निर्माण गरेर बिक्री नभएका घरहरु होल्ड गर्न सक्ने सामर्थ्य भएका कम्पनीहरुले मात्रै तत्काल काठमाडौं पेरिफेरीमा हाउजिङ ल्याउन सक्ने उनको भनाइ छ।
डेभलपरहरु काठमाडौंसँगको सडकमार्गको अवस्था (रोड कनेक्टिभिटी) र त्यस क्षेत्रको मागलाई हेरेर पेरिफेरीमा हाउजिङ ल्याउन सकिने बताउँछन्।
‘काठमाडौं भित्र अब हाउजिङ असम्भव’
ग्रीनहिल सिटीको मूलपानी परियोजना काठमाडौं उपत्यका भित्रको ठूलो परियोजना मानिन्छ। करिब तीन सय २० रोपनीमा आठ सय घरहरु निर्माण भएको उक्त परियोजनासरहका अन्य प्रोजेक्ट आएकै छैनन्।
सोही कम्पनीका अध्यक्ष लोहनी अब रिङरोड वा यसको वरपर नयाँ हाउजिङ परियोजना आउने ढोका बन्द भएको बताउँछन्। लोहनीको कुरालाई स्वीकार्दै डेभलपर राजभण्डारी पनि काठमाडौंमा अब ठूलो स्केलका हाउजिङ परियोजना निर्माण सम्भव नै नभएको बताउँछन्।
काठमाडौंमा नयाँ हाउजिङ ल्याउन नसक्नुको मुख्य कारण भनेकै जग्गा नहुनु नै रहेको राजभण्डारीले बताए। जग्गाको अभावसँगै जग्गाको चर्को मूल्य काठमाडौंमा हाउजिङ आउन नसक्नुमा उत्तिकै कारक रहेको उनको विश्लेषण छ।
‘काठमाडौंमा रहेका जग्गा हामीले किनेर त्यसमा बैंक ब्याज जोडेर, नाफा सुरक्षित गर्दै परियोजना विकास गरेर उपभोक्ताहरुलाई बेच्न सक्ने अवस्था नै छैन,’ राजभण्डारीले भने।
डेभलपरले कुनै परियोजना निर्माण गर्दा बाटो चौडा राख्नेदेखि खुला/हरित क्षेत्र निर्माण गर्नुपर्ने हुन्छ। महँगो जग्गामा सरकारी मापदण्ड पालना गर्दा केही अंश छोड्नुपर्ने, सँगै आधारभूत आवश्यकताहरु ढल, खानेपानी, विद्युत डेभलपर आफैंले लगानी गर्दा आउने खर्चमा अब काठमाडौंमा घर किन्न सक्ने सम्भावना ज्यादै न्यून हुने राजभण्डारीको तर्क छ।
लोहनीको नजरमा अब काठमाडौंको रिङरोड भित्र वा कोर सिटीमा अपार्टमेन्टको विकल्प नभएको बताउँछन्। काठमाडौंमा अब ठूलो जग्गा नभेटिने भएकाले भर्टिकल लिभिङमा जानै पर्ने बाध्यता काठमाडौंलाई रहेको बताउँछन्। काठमाडौं रिङरोड भित्र अब अपार्टमेन्ट, व्यापारिक कम्प्लेक्ससहितका संरचना निर्माण भएपनि हाउजिङ रिङरोडभन्दा बाहिर वा देशका विभिन्न सहरहरुमा केन्द्रित हुने क्रम बढ्ने राजभण्डारीको भनाइ छ।
